房地产5年一次轮回 2019是投资房产好时机吗?

房产投资几乎是每个人一生中的梦想，随着政府在2013年实施打房措施后，房地产所面对的两大挑战即房产滞销及严苛贷款重压，让房市迄今有气无力。市场流传着房产业5年一次轮回，蓄势待发的说法，5年后的今天，房产业能拨云见日呢？到底2019年是否是投资房产的好时机？

房产复苏状况未明  投资者持观望态度

资深房产投资者张惟越在房地产交易有十多年经验，本身也是物管区域经理，他设定的目标，是一年可以购入一套房产，对於目前的房地产趋势，他认为目前还是属於低潮期，这可从政府近期推出的2019年拥屋计划（HOC）看出端倪。

“如果房地产趋势活跃，政府就不会推出这项计划鼓励国民买屋，以解决滞销过多的房屋，在此计划下，所豁免的4项印花税包括买卖合约、贷款合约及贷款合约前250万令吉及地契转让印花税前100万令吉。”

根据张惟越计算，这意味着，在这项计划下，若你购买了100万令吉的房子，你即可以节省2万8580令吉的印花税，这个金额，差不多等于房价的3% ，算是非常值得。

房地产从2013年开始政府实施紧缩房贷后即走向低波，如今2019年，房地产的复苏状况仍未明朗，不少人目前仍在观望；张惟越认为，虽然坊间很多人认为房地产有供过於求的现象，但以他个人观察，这胥视区域性而定。

“以南马柔佛州为例，该州属过去都集中超大型民居项目，到目前为止都不是以本国人为销售对象，而是中国，韩国，日本成了主要买房者，但国家的政策却不明朗化，搞不清楚是欢迎外国人买房还是不欢迎外国人买房，买了房到底是欢迎他们来住，还是不欢迎他们来住 ？ ”

如果让外国人购买房屋后可过来居住，他们带来的是消费能力，但也带来了文化冲击，如果不欢迎他们过来，居住空置的房子反而成了Eye Sore（碍眼物），久了就会形成空城。

上班族承担50万令吉房产压力不易

另外， 都市化效应也影响房产的供需量。以吉隆坡为例，数据显示 过去10年增加了大约350万人口，这些人都是冲就业机会涌入吉隆坡的， “以都市规划来说 ， 每5人一口家，这表示单单吉隆坡而已就需要70万套房子，但十年来建成的数量，连一半都没有。”

他分析道，在过去房地产高潮时，发展商都以建设大型及高价房屋为主，忽略了社会新人能负担的房屋价格，由于价格过於高昂，在银行紧缩贷款下， 才会构成今日滞销的困境。

“如果是社会新人或者出来社会几年，一家三口的上班族，要承担50万令吉以上的房产压力，是很大的负担。 ”

他认为，何时适合投资房屋，都宜以项目导向为考量，“我个人发现，有地房产还是很受欢迎，但新手购房，中价公寓的价格才能提供比较容易入场的价位。  ”

“现在是小家庭世代 ，都是一家三口或是一家四口，至少2房一厅，实用面积700平方尺至1100平方尺都是很适合的。”他补充说，如果是投资产业，购买这个价格的单位，也较容易租出去。

“而Studio也是不错的选择，比如说500平方尺至600平方尺的，适合同居男女或单身上班族，如果价位大约20万至30万令吉，都是可以负担的。”

张惟越表示，租房将是未来的生活方式，年轻人爱自由，房贷是一种捆绑，他们不喜欢，要投资开创现金流，需要考虑年轻人的生活方式与态度，因此建议如果要投资来租屋，价位大约不超过40万令吉。

“如果是要自住，有地房产比较有魅力，二手市价也高，目前在市场上，有地房产在80万令吉以下较吸引买家， 此外通勤的便利也不能忽略，简单来说，就是看着有公共交通才购买买，将来要转卖或放租也容易。

勉为其难购屋  轻者赔钱重者破产

以他投资房地产的经验，要投资前事前规划很重要，重点是在自己能力能及的范围，不要勉强背负房贷或过度购买房地产，轻者赔钱，重者破产。

“在吉隆坡，基於公寓门槛低，可以是综合发展项目，实用性高。所以我个人公寓认为实际些，比较符合都市化生活。”

长期投资在股市及房地产的胡光辉也认为，从2013年后我国房地产可谓走下波，以房地产一般走势，是每五年一个轮回，而今年是2019年，相信房地产会开始往上复苏。

他说，这五年期间，该淘汰的投机买家都已被淘汰，该拍卖的房产在过去几年已慢慢浮现，现今留下的都是比较有把持能力（HOLDING POWER）买家。

“在2013年及2014年国家银行紧缩房贷及政府实施打房措施，银行在批房贷上也非常严格，以薪水的三份之一为批贷基准（房贷及车贷共计），导致很多人不易借到房贷。”

“房地产的数量会随着时间消耗，过去几年可能出现供过於求，但随着时间慢慢消耗，这五年间随着人民的经济能力逐渐提升，银行逐步放宽贷款加上政府鼓励购屋政策下，相信今年房地产将会逐步复苏，也就是说，2019年是进场的好时机。”

一般上，房地产的走势与股市息息相关， 股市下绝对不利於房地产，因为很多人的资金都会卡在股市中，“一旦股市回弹，在半年后就会反映在房地产上，因投资者套现后就会寻找其他资产投资，而资产投资是最保值的一种，如今可以看到股市也慢慢在回弹中。”

今非昔比  投资产业获翻倍利润不易

胡光辉也是一名金融财务规划师，他分析，现在房产价格高昂，主要是币值下跌加上成本越来越高，相对2000年以前的房地产投资相比，如今要在房地产上投资获得翻倍的利润幅度已不易，如果投资在高门槛的产业相对转售率或出租较不益。

他建议，如果有资金要投资房产，建议购买50万令吉以下的资产，同时需要了解出租回酬率是否有高达5%才利於投资，“如果是4%以下倒不如放在定存，因为现在要找成本增值的产业已不易。就比如，如果你手上有100万令吉的投资额，宁愿去购置两三个产业，也好过购买一间100万令吉的资产。”

现今零售业进入寒冬，店面的租率及回酬率也降低，因需求量越来越少，但相反的工厂（WAREHOUSE）可能还有好的春天，因很多生意或网卖都需要货舱储存。

“另外，现在投资房地产也需要一些创意的方法，比如将屋子改造成学生宿舍或者民宿，才能为房产增值，让租金更理想。”

他认为，有意投资房地产者，今年可开始部署及购入，小资本者最好购买50万令吉以下房地产为主，因为在经济不景气的时候，想卖掉可能就要花一段很长的时间，如果门槛低的房产，转卖会比较快。

“如果可以购买到先建后售的单位更理想，因可能避免发生发展商倒闭的问题。”

所谓“有土斯有财”，房地产投资依然是很多人在选择投资项目时的首要考量，长期而言，房地产的确是最安全，也最保值的投资方式之一，无论什么时候入场，了解自己的资金多寡及把持能力，确保现金流量稳定，同时避免让自己调入投机的窘境，才是投资的不二法则。

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