房地产5年一次轮回 2019是投资房产好时机吗?
专题| April 8, 2019大马经济 房产投资 房地产 经济 
分享:
房产投资几乎是每个人一生中的梦想,随着政府在2013年实施打房措施后,房地产所面对的两大挑战即房产滞销及严苛贷款重压,让房市迄今有气无力。市场流传着房产业5年一次轮回,蓄势待发的说法,5年后的今天,房产业能拨云见日呢?到底2019年是否是投资房产的好时机? 

房产复苏状况未明  投资者持观望态度

资深房产投资者张惟越在房地产交易有十多年经验,本身也是物管区域经理,他设定的目标,是一年可以购入一套房产,对於目前的房地产趋势,他认为目前还是属於低潮期,这可从政府近期推出的2019年拥屋计划(HOC)看出端倪。

“如果房地产趋势活跃,政府就不会推出这项计划鼓励国民买屋,以解决滞销过多的房屋,在此计划下,所豁免的4项印花税包括买卖合约、贷款合约及贷款合约前250万令吉及地契转让印花税前100万令吉。”

根据张惟越计算,这意味着,在这项计划下,若你购买了100万令吉的房子,你即可以节省2万8580令吉的印花税,这个金额,差不多等于房价的3% ,算是非常值得。

房地产从2013年开始政府实施紧缩房贷后即走向低波,如今2019年,房地产的复苏状况仍未明朗,不少人目前仍在观望;张惟越认为,虽然坊间很多人认为房地产有供过於求的现象,但以他个人观察,这胥视区域性而定。

房地产从2013年开始政府实施紧缩房贷后即走向低波,如今2019年,房地产的复苏状况仍未明朗,不少人目前仍在观望。(图片来源:网络)

“以南马柔佛州为例,该州属过去都集中超大型民居项目,到目前为止都不是以本国人为销售对象,而是中国,韩国,日本成了主要买房者,但国家的政策却不明朗化,搞不清楚是欢迎外国人买房还是不欢迎外国人买房,买了房到底是欢迎他们来住,还是不欢迎他们来住 ? ”

如果让外国人购买房屋后可过来居住,他们带来的是消费能力,但也带来了文化冲击,如果不欢迎他们过来,居住空置的房子反而成了Eye Sore(碍眼物),久了就会形成空城。

上班族承担50万令吉房产压力不易

另外, 都市化效应也影响房产的供需量。以吉隆坡为例,数据显示 过去10年增加了大约350万人口,这些人都是冲就业机会涌入吉隆坡的, “以都市规划来说 , 每5人一口家,这表示单单吉隆坡而已就需要70万套房子,但十年来建成的数量,连一半都没有。”

他分析道,在过去房地产高潮时,发展商都以建设大型及高价房屋为主,忽略了社会新人能负担的房屋价格,由于价格过於高昂,在银行紧缩贷款下, 才会构成今日滞销的困境。

“如果是社会新人或者出来社会几年,一家三口的上班族,要承担50万令吉以上的房产压力,是很大的负担。 ”

他认为,何时适合投资房屋,都宜以项目导向为考量,“我个人发现,有地房产还是很受欢迎,但新手购房,中价公寓的价格才能提供比较容易入场的价位。  ”

张惟越认为,虽然坊间很多人认为房地产有供过於求的现象,但以他个人观察,这是胥视区域性而定。(图片来源:受访者提供)

“现在是小家庭世代 ,都是一家三口或是一家四口,至少2房一厅,实用面积700平方尺至1100平方尺都是很适合的。”他补充说,如果是投资产业,购买这个价格的单位,也较容易租出去。

“而Studio也是不错的选择,比如说500平方尺至600平方尺的,适合同居男女或单身上班族,如果价位大约20万至30万令吉,都是可以负担的。”

张惟越表示,租房将是未来的生活方式,年轻人爱自由,房贷是一种捆绑,他们不喜欢,要投资开创现金流,需要考虑年轻人的生活方式与态度,因此建议如果要投资来租屋,价位大约不超过40万令吉。

“如果是要自住,有地房产比较有魅力,二手市价也高,目前在市场上,有地房产在80万令吉以下较吸引买家, 此外通勤的便利也不能忽略,简单来说,就是看着有公共交通才购买买,将来要转卖或放租也容易。

勉为其难购屋  轻者赔钱重者破产

以他投资房地产的经验,要投资前事前规划很重要,重点是在自己能力能及的范围,不要勉强背负房贷或过度购买房地产,轻者赔钱,重者破产。

“在吉隆坡,基於公寓门槛低,可以是综合发展项目,实用性高。所以我个人公寓认为实际些,比较符合都市化生活。”

投资房地产,事前规划很重要,重点是在自己能力能及的范围,不要勉强背负房贷或过度购买房地产,轻者赔钱,重者破产。(图片来源:网络)

长期投资在股市及房地产的胡光辉也认为,从2013年后我国房地产可谓走下波,以房地产一般走势,是每五年一个轮回,而今年是2019年,相信房地产会开始往上复苏。

他说,这五年期间,该淘汰的投机买家都已被淘汰,该拍卖的房产在过去几年已慢慢浮现,现今留下的都是比较有把持能力(HOLDING POWER)买家。

“在2013年及2014年国家银行紧缩房贷及政府实施打房措施,银行在批房贷上也非常严格,以薪水的三份之一为批贷基准(房贷及车贷共计),导致很多人不易借到房贷。”

“房地产的数量会随着时间消耗,过去几年可能出现供过於求,但随着时间慢慢消耗,这五年间随着人民的经济能力逐渐提升,银行逐步放宽贷款加上政府鼓励购屋政策下,相信今年房地产将会逐步复苏,也就是说,2019年是进场的好时机。”

一般上,房地产的走势与股市息息相关, 股市下绝对不利於房地产,因为很多人的资金都会卡在股市中,“一旦股市回弹,在半年后就会反映在房地产上,因投资者套现后就会寻找其他资产投资,而资产投资是最保值的一种,如今可以看到股市也慢慢在回弹中。”

胡光辉是一名金融财务规划师,他认为现在房产价格高昂,主要是币值下跌加上成本越来越高,相对2000年以前的房地产投资相比,如今要在房地产上投资获得翻倍的利润幅度已不易。(图片来源:受访者提供)

今非昔比  投资产业获翻倍利润不易

胡光辉也是一名金融财务规划师,他分析,现在房产价格高昂,主要是币值下跌加上成本越来越高,相对2000年以前的房地产投资相比,如今要在房地产上投资获得翻倍的利润幅度已不易,如果投资在高门槛的产业相对转售率或出租较不益。

他建议,如果有资金要投资房产,建议购买50万令吉以下的资产,同时需要了解出租回酬率是否有高达5%才利於投资,“如果是4%以下倒不如放在定存,因为现在要找成本增值的产业已不易。就比如,如果你手上有100万令吉的投资额,宁愿去购置两三个产业,也好过购买一间100万令吉的资产。”

现在房产价格高昂,主要是币值下跌加上成本越来越高,相对2000年以前的房地产投资相比,如今要在房地产上投资获得翻倍的利润幅度已不易。(图片来源:网络)

现今零售业进入寒冬,店面的租率及回酬率也降低,因需求量越来越少,但相反的工厂(WAREHOUSE)可能还有好的春天,因很多生意或网卖都需要货舱储存。

“另外,现在投资房地产也需要一些创意的方法,比如将屋子改造成学生宿舍或者民宿,才能为房产增值,让租金更理想。”

他认为,有意投资房地产者,今年可开始部署及购入,小资本者最好购买50万令吉以下房地产为主,因为在经济不景气的时候,想卖掉可能就要花一段很长的时间,如果门槛低的房产,转卖会比较快。

“如果可以购买到先建后售的单位更理想,因可能避免发生发展商倒闭的问题。”

所谓“有土斯有财”,房地产投资依然是很多人在选择投资项目时的首要考量,长期而言,房地产的确是最安全,也最保值的投资方式之一,无论什么时候入场,了解自己的资金多寡及把持能力,确保现金流量稳定,同时避免让自己调入投机的窘境,才是投资的不二法则。

版权声明  本文乃原创内容,版权属《访问》所有;若转载或引述,请注明出处与链接。

记得订阅我们的频道和赞我们的面子书

评论

欢迎参与评论,您的电邮址绝对保密。