当越来越多马来西亚人开始思考资产的全球布局，一股“日本热”正在悄然升温。 过去几年，令吉波动、房市趋稳，让海外置业成为新一代中产与企业家追求资产安全与长期增值的途径。曾获得国际奖项的海外房产专栏作者、资深海外房产投资顾问梁宁芳在众多城市中，聚焦日本大阪——一座正在经历城市再生、政策转向与资本涌入的城市。 从2025年大阪世博到2030年赌场度假村落成，梁宁芳口中的“大阪黄金十年”，或许正是下一个资产增长的起点。
“我常跟客户说，投资不是看热闹，而是看趋势。”贝悦环球公司（3E Abroad）创办人梁宁芳说。
这几年，越来越多马来西亚人不只是出国旅行，更开始布局海外资产。尤其当令吉起伏不定、国内房价趋稳，“海外置业”已成为追求资产稳定与长期增值的新起点。
而在亚洲众多城市之中，梁宁芳眼中最具潜力的下一站，不是伦敦，也不是新加坡，而是正迎来“黄金十年”的日本大阪。
为什么是大阪？
大阪，位于日本西部，是继东京之后最具经济活力的城市。它没有东京的拥挤，也不似京都的古典，而是现代感与生活味兼具的一座城市。
“我很喜欢大阪。”梁宁芳笑着说，“这里的人热情，城市干净，生活节奏刚刚好。不论是投资，还是生活，都让人感到安心。”
日本虽然没有正式的“首都”定义，但大阪的战略地位无可取代。
2025年大阪世界博览会刚落幕，2030年日本首座赌场综合度假村也即将在此落成。
这两个事件，是大阪腾飞的转折点，一个带动旅游，一个推动基建，合力撬动未来十年的城市增长。
低进高走的十年
如今的大阪，正处于一个“低进高走”的黄金窗口期。
日元汇率跌至历史新低，让海外投资者以更低的成本入场；同时，汇率反弹潜力高达30%，租金回酬平均可达11%，形成双重收益的格局。
旅游业、人流与资金的汇聚，将带动房价与租金的长期上扬，而BNB短租的合法化，更让大阪成为全球短租市场的新热点。
对于海外买家而言，日本的贷款政策也异常友好，最高可贷70%，入场门槛比想象中低得多。
梁宁芳举例，“2020年买一间日本房，约五千万日元，当时换算需大约二百万令吉；如今只需一百三十多万。光是汇率，就省了六十万。变相也赚了这六十万几万“
四极优势 + 四无政策
大阪继2023年被评为全球十大最宜居城市之一，更是亚洲唯一入选的城市。
它热情、友善、消费适中、文化相近、飞行距离短，对于马来西亚人来说，既亲切又便利。
近几年专注大阪房地产，梁宁芳发觉日本的房地产市场以稳定和安全着称，并总结出“日本吸金法则”的四极优势与四无政策。
四极优势：极低汇率、极低利息、极高回酬、极大市场；
四无政策：无额外外籍印花税、无最低置业门槛、无持房期限、无拥房限制。
“你在新加坡买房，外籍买家要付高达60%印花税；澳洲与泰国还有转售与持有限制，各种门槛。日本完全没有这些，它欢迎海外买家，更讲求透明与安全。”
认识“FMI Japan”
梁宁芳代理的 FMI Japan 株式会社（以下简称FMIJ），早在2015年，FMIJ已布局日本。那时还没有赌场、也没有世博计划。如今，他们在大阪已开发超过40个项目。
“那时候，日本房子只是保值或度假的选择；但当2023年赌场方案一出，FMIJ早已抢先布局。”
由于因为土地小、密度低、需求高，大阪的房地产根本没有滞销这回事。她至今仍难忘那次震撼的经历：一个新项目在开盘短短24小时内，所有单位被抢购一空。
“那次真的让我印象很深。一位拿督朋友看中一个靠近赌场的项目，他说明天再来签订购表格，我也没多想，觉得明天收钱也来得及。结果就在我准备见他前一个小时，开发商那边传来消息，整栋28个单位，全数卖完！”
这也显示，全球房地产买家，正聚焦大阪。
跨境配置的逻辑
为什么马来西亚人该考虑海外置业？
“因为你买马来西亚房产，收益被动，需要周边重大建设，把房价推高；但当你买海外房，你赚的是双重回酬——房价升值 + 汇率反弹。”
她认为，马来西亚税制趋向高收入族群，而投资日本政策，正好给大马人多一个选择：低利率、低汇率、政策友好，是“最后一班车”的良机。
“你买在低点，赚的不只是租金，还有汇率的反弹。”
有趣的是，大阪的房价和吉隆坡高端区几乎相当，以相同价格，却可以在先进国日本的主要城市里，买套全球防震技术最顶尖、管理最严谨的房产。
抓住这十年，看见更远
在疫情后的亚洲版图中，日本的稳定与安全成了稀缺资产。
2025大阪世博与2030赌场的双引擎效应，正像当年新加坡金沙落成前的那几年：所有人都看见了，但不是每个人都敢提早行动。
“你今天看到的日本房价，是30年前的价格。现在不进场，等涨起来再看，就太迟了。”
梁宁芳看到，许多马来西亚人仍以为在日本买房“高不可攀”，但事实恰好相反。以目前日元汇率与大阪房价计算，一间大阪单位的价格几乎与吉隆坡高端区持平，甚至更实惠。
加上日本房产为永久地契、低密度（每栋只有二三十户）、具备全球最高防震标准，对如今已不再是“无震区”的马来西亚而言，更显稳健可贵。
“连股神沃巴菲特都在2020年进场日本市场，并在大阪布局，他早已看见这个趋势。”
梁宁芳微笑着说：“我常告诉客户，这10年，是日本房地产的‘黄金十年’。
日本房市在经历三十年通缩后价格长期被低估，如今政策、货币与经济同步复苏，明显正迎来罕见的“反弹周期”。
买对时间、买对城市，你就能提前三十年。
不是快一步，而是慢得刚好。
3E Abroad：专注与信任
梁宁芳创办的贝悦环球（3E Abroad），名字取自 Expect、Explore、Expert。
公司专注日本与马来西亚两地市场，坚持“一国一专”，做到精、做到深。从选盘、贷款、税务、托管，到协助客户申请日本经营管理签证（5年后可申请国籍身份或10年后可申请永居），提供透明、一条龙的服务。
“我们帮客户找到最适合的单位，不论你要买一间、整栋，或是开公司作海外布局，我们都能客制化协助。”
不追求一次成交，而是长期关系。客户买得安心、赚得到回报， 这是贝悦环球的初心。
【“多重优势，布局大阪黄金十年“说明会】
📍 地点：槟城G Hotel Gurney（Salon 2）
📅 日期：11月8日与9日（星期六与日）
🕒 时间：11am–6pm（说明会场次：12pm & 3pm）
📞 咨询电话：+6017-2000 589
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